Ab Fertigstellung oder Nutzung erhält der Investor Mieteinnahmen. Von diesen sind in der steuerlichen Berechnung die Werbungskosten abzuziehen, um die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG zu ermitteln.

 

Mieteinnahmen

Als Mieteinnahmen sind alle Mieteingänge innerhalb eines Kalenderjahres steuerlich anzusetzen. Ebenso zählen zu den Einnahmen die sog. Betriebskostenvorauszahlungen, wie beispielsweise für Heizung oder Müllentsorgung.

 

Werbungskosten

Auch nach der Fertigstellung oder dem Beginn der Vermietung können die während der Erwerbsphase absetzbaren Kosten wie Schuldzinsen (ohne Tilgungsbeiträge) oder Geldbeschaffungskosten geltend gemacht werden.

 

Zusätzlich sind als Werbungskosten absetzbar:

Abschreibung (auch: AfA)

Durch die Abschreibung erhält der Vermieter einen Ausgleich für die Abnutzung und das „Älterwerden“ der Immobilie. Die Abschreibung berechnet sich nur aus dem Gebäudeanteil.

 

  • Bewirtschaftungskosten

Bewirtschaftungskosten sind zwar steuerlich absetzbar, jedoch auch nahezu vollständig auf den Mieter umlagefähig. Damit erhält sie der Vermieter in voller Höhe zurück und nicht nur in Höhe des persönlichen Steuersatzes. Damit die Bewirtschaf-tungskosten vom Mieter getragen werden, ist ein Mietvertrag mit entsprechenden Vereinbarungen zu schließen.

 

  • Versorgungsleistungen

Als Versorgungsleistungen im Rahmen der sonstigen Einkünfte nach § 22 EStG gelten Renten und dauernde Lasten. Leibrenten sind nur mit dem Ertragsanteil zu Grunde zu legen.

 

  • Erhaltungsaufwand

Die Kosten für Reparaturen und für den Ersatz bereits vorhandener Gebäudeteile können grundsätzlich in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden. Auf Antrag können die Kosten steuerlich auch auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden. Dies ist besonders bei größeren Maßnahmen empfehlenswert, um die Steuerersparnis zu optimieren.